UNSER VORGEHEN BEI DER WERTERMITTLUNG IHRER IMMOBILIE
Nachdem Sie sich mit uns in Kontakt gesetzt haben, werden wir Sie zeitnah anrufen, um die Details der Wertermittlung zu besprechen.
In der Regel begutachten wir die Immobilie persönlich und nehmen essentielle Daten, wie bspw. die Ausstattung, die baulichen Besonderheiten und den Zustand der Infrastruktur (Strom, Wasser, Heizung, Dach, etc.) auf. Diese Informationen kombinieren wir mit moderner Analysesoftware und unserer Erfahrung sowie unserem Know-How über die aktuellen Marktgegebenheiten. Zur Wertermittlung verwenden wir in der Regel entweder das Sachwert-, das Ertragswert- oder das Vergleichswertverfahren.
Zustand
Baujahr
Art und Größe
Erschließung
Nutzung
Lage
Bausubstanz
Energieeffizienz
Nutzung und Inventar
Besonderheiten
Ausbaumöglichkeiten
Und viele mehr...
Jede Immobilie erfordert eine individuelle Betrachtung der Rahmenbedingungen. Oftmals erfolgt die Wertermittlung auch über eine Kombination der drei beschriebenen Verfahren. Aus der Wertermittlung erfolgt ein Verkehrswert der Immobilie, welche wir Ihnen im Detail erläutern und an Ihre Wünsche und Anforderungen anpassen.
- SACHWERTVERFAHREN -
Das Sachwertverfahren findet in den Fällen Anwendung, bei denen sich die Marktanschauung in der Regel eher an Sachwerten (abgeleitet aus den Herstellungskosten) orientiert. Ausschlaggebend für die Anwendung des Verfahrens ist nicht die Eigennutzung des Objektes, sondern das Verhalten der Marktteilnehmer.
Der Sachwert ist im Gegensatz zum Ertragswert eine auf die Vergangenheit bezogene bauliche Berechnung. Er ergibt sich durch die Berechnung des Zeitwerts der bisher erfolgten Herstellungskosten von Gebäuden und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i.d.R. im Vergleichswertverfahren nach §16 ImmoWertV grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.
Zu beantworten ist die Frage „Wie hoch ist der Herstellungswert der baulichen Anlagen, wenn man sie im heutigen Zustand an diesem Ort errichten würde?“
Das Sachwertverfahren wird durch die Marktanpassung mittels Sachwertfaktor ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Einrichtungen + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet. Die relevanten Einflussgrößen sind die Normherstellungskosten, die Bruttogrundfläche und der Bruttorauminhalt, die Ausstattungsstandards, Zu- und Abschlägen zu den Herstellungskosten, besondere Bauteile, Baupreisindex, Herstellungskosten, Restnutzungsdauer, Gesamtnutzungsdauer, Alterswertminderung, Grundstücksmerkmal und Marktanpassungsfaktor
- ERTRAGSWERTVERFAHREN -
Das Ertragswertverfahren liegt in der Regel immer dann zu Grunde, wenn der Markt beim Erwerb des Bewertungsobjektes eine Ertragserzielung zu Grunde legt und eine Nutzung als Renditeobjekt anerkennt. Das Verfahren folgt dem Grundgedanken, dass sich der Wert eines Grundstücks aus dem Barwert und dem diskontierten Bodenwert bildet.
Dieses Verfahren erfordert umfassende Kenntnisse über Wirtschaftlichkeitsberechnung und dem Umgang mit Berechnungen bzgl. Rohertrag, Reinertrag, Berechnung des Barwerts und der Liegenschaftszinsen.
- VERGLEICHSWERTVERFAHREN -
Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen abgeleitet. Das Verfahren folgt dem Grundgedanke, dass eine Sache so viel Wert ist, wie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter vergleichbaren Bedingungen bereits für eine Sache bezahlt wurde.
Vergleichsfaktoren beziehen sich in der Regel auf den marktüblichen erzielbaren jährlichen Ertrag (Ertragsfaktor) oder auf eine Fläche- oder Raumeinheit der baulichen Anlage (Gebäudefaktor)