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Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie? - Das Sachwertverfahren

Viele Anbieter versprechen mittlerweile eine schnelle Online-Wertermittlung Ihrer Immobilie. Dabei handelt es sich jedoch vornehmlich um Seiten, welche Verkäuferdaten abgreifen und an Makler für teures Geld weiterkaufen. Eine Online-Wertermittlung ist aufgrund vieler Faktoren ungeeignet und unprofessionell. Ein Computerprogramm kann nicht in der Lage sein die Besonderheiten eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks exakt zu berücksichtigen. Lage der Immobilie, Ausstattung, Qualität der Bausubstanz sowie das richtige Gefühl für die aktuelle Marktsituation sind mehr als nur das Zünglein an der Waage bei der Wertermittlung und dem Verkauf der Immobilie. Zur exakten Bewertung einer Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten und Verfahren. Je nach Immobilie und Rahmenbedingungen kommt entweder das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Anwendung.


In diesem Beitrag möchten wir Ihnen das Sachwertverfahren vorstellen.


Das Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren findet Anwendung, wenn die Bausubstanz oder eine Eigennutzung der Immobilie im Vordergrund stehen. Die Wertgestaltung orientiert sich demzufolge eher an Sachwerten (abgeleitet aus den Herstellungskosten).


Der Sachwert ist im Gegensatz zum Ertragswert eine vergangenheitsbezogene bauliche Berechnung. Er ergibt sich durch die Berechnung des Zeitwerts der bisher erfolgten Herstellungskosten von Gebäuden und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i.d.R. im Vergleichswertverfahren nach §16 ImmoWertV grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.

Die übergeordnete Fragestellung lautet: „Wie hoch wäre der Herstellungswert der Immobilie, wenn man sie im heutigen Zustand an diesem Ort errichten würde?“

Die Berechnung des Wertes der Immobilie mündet in einem sogenannten Sachwertfaktor. Dieser setzt sich aus folgenden Eigenschaften zusammen:


- Normherstellungskosten NHK 2010

- Bruttogrundfläche / Bruttorauminhalt

- Ausstattungsstandards

- Bausubstanz / Gebäude

- Einrichtungen / Außenanlagen

- Baupreisindex

- Grundstückswert auf Basis Bodenrichtwerttabelle

- Restnutzungsdauer vs. Gesamtnutzungsdauer / Abschreibungen


Der ermittelte Wert der Immobilie (Sachwertfaktor) wird mit einem sogenannten Marktanpassungsfaktor mulitpliziert. Dieser orientiert sich am aktuellem Marktgefüge , der Nachfrage nach Immobilien am jeweiligen Ort (in Heilbronn aktuell sehr positiv) sowie der gesamtheitlichen wirtschaftlichen und politischen Gemängelage. Resultat ist der Verkehrswert und damit der Marktpreis Ihrer Wohnung, Ihres Hauses oder Ihres Grundstücks.

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