Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie? - Das Ertragswertverfahren

Der zweite Teil unserer Serie "Wie ermittelt man den Wert einer Immobilie?" beschäftigt sich mit dem sogenannten Ertragswertverfahren. Diese Methodik zur Wertermittlung findet besonders dann Anwendung, wenn die betroffene Immobilie (Haus oder Wohnung) als Kapitalanlage dienen soll bzw. vermietet ist.

Im Gegensatz zum in Teil eins unserer Serie diskutierten Sachwertverfahren liegt der Schwerpunkt der Berechnung nicht auf der baulichen Substanz bzw. den Herstellungskosten (zuzüglich Grundstück und besonderen Eigenschaften, abzüglich Abschreibungen und sonstigen Wertminderungen) sondern auf dem Ertrag, welchen die Immobilie jährlich abwirft. Den ausführlichen Beitrag zum Sachwertverfahren finden Sie hier.

Das Ertragswertverfahren wird immer dann angewandt, wenn der Immobilie eine Ertragserzielung zu Grunde liegt und/oder eine Nutzung als Renditeobjekt geplant ist.

Das Verfahren folgt dem Grundgedanken, dass sich der Wert eines Grundstücks aus dem Barwert und dem diskontierten Bodenwert bildet. Die Schlagwörter sind hier: Rohertrag, Reinertrag, Berechnung des Barwerts und Liegenschaftszinsen.

Ein kurzes Beispiel zum besseren Verständnis:

Eigentümer A besitzt ein Mehrfamilienhaus mit Ladenfläche in Heilbronn. Beide Wohnungen sowie das Verkaufslokal sind langfristig vermietet. Die Mietzahlungen erfolgten immer pünktlich und in voller Höhe. Herr A möchte nun sein Haus veräußern, weiß jedoch nicht exakt welchen Preis er dafür erzielen kann.

Entscheidender Faktor sind die jährlichen Kaltmieteinnahmen. Nehmen wir an, diese betragen ca. 19.000 € im Jahr - sogenannter Jahresrohertrag.

Die Bewirtschaftungskosten inkl. Risikoabschlag wurden mit ca. 4.560 € berechnet (Berechnung sollte durch einen erfahrenen Immobilienmakler oder Bausachverständigen erfolgen).

Der Boden- bzw. Grundstückswert der Immobilie beträgt ca. 150.000 € - eine jährliche Verzinsung von 2 % wird angenommen.

Der Kauf der Immobilie sollte sich nach ca. 25 Jahren amortisiert haben.

Aus den oben beschriebenen Annahmen hinsichtlich des Mehrfamilienhauses in Heilbronn resultiert folgende Berechnung:

= ca. 19.000 € (Jahresrohertrag)

- ca. 4.560 € (Bewirtschaftungskosten, vgl. BewG §187 Abs. 2 Satz 2)

= 14.440 € (Grundstücksreinertrag)

- ca. 3.000 € (Verzinsung des Bodenwertes, 2% von ca. 150.000 €)

= ca. 11.440 € (Gebäudereinertrag)

= x 25 (Vervielfältiger)

= ca. 286.00 € (Gebäudeertragswert)

+ ca. 150.000 € (Bodenwert)

= ca. 436.000 € (Ertragswert)

Der Ertragswert des Hauses liegt somit bei 436.000 €. Nun gilt es Details mit einzubeziehen und den Wert der Immobilie zu verfeinern. Hier spielen bspw. Zukunftserwartungen hinsichtlich Mieten oder Immobilienpreisen eine Rolle.

Für eine exakte und zuverlässige Wertermittlung Ihrer Immobilie in Heilbronn und Umgebung kontaktieren Sie uns gerne.